Gewerbemietvertrag Vorlage (Word & PDF)

Mit unserer kostenlosen Gewerbemietvertrag Vorlage kannst du die wichtigsten Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter bei der Vermietung gewerblich genutzter Räume schriftlich festhalten. Das Muster enthält Bereiche für Mietobjekt, Nutzungszweck, Mietdauer, Miete, Betriebskosten, Kaution, Übergabe, Instandhaltung, Veränderungen der Räume und Kündigung.

Die Vorlage steht als PDF und Word-Datei zur Verfügung. Die PDF-Version eignet sich zum Ausdrucken und handschriftlichen Ergänzen. Mit der Word-Version kannst du den Vertrag direkt am Computer bearbeiten und an Gewerberäume, Mietparteien und konkrete Nutzung anpassen.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag regelt die Vermietung von Räumen, die nicht zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit genutzt werden.

Typische Mietobjekte sind beispielsweise:

• Büros
• Ladenlokale
• Praxen
• Werkstätten
• Lagerflächen
• Ateliers
• Produktionsräume
• Gastronomieräume
• Studios
• sonstige gewerblich genutzte Räume

Gewerbemietvertrag oder Wohnraummietvertrag?

Für Gewerberäume gelten teilweise andere Regeln als für Wohnraum. Insbesondere besteht bei der Gewerberaummiete deutlich mehr Vertragsfreiheit.

Deshalb sollten wichtige Punkte wie Mietdauer, Betriebskosten, Kaution, Nutzung, Instandhaltung und Kündigung möglichst genau geregelt werden.

Welche Angaben gehören in einen Gewerbemietvertrag?

Ein guter Gewerbemietvertrag sollte die wichtigsten wirtschaftlichen und praktischen Fragen möglichst eindeutig beantworten.

• Vertragspartner: Vermieter und Mieter.
• Mietobjekt: genaue Bezeichnung der Räume und Flächen.
• Nutzungszweck: erlaubte gewerbliche Nutzung.
• Mietbeginn: Datum der Überlassung.
• Laufzeit: befristet oder unbefristet.
• Miete: Höhe und Zahlungszeitpunkt.
• Betriebskosten: umlagefähige Kosten und Verteilerschlüssel.
• Kaution: Höhe und Behandlung der Sicherheit.
• Übergabe: Zustand und Schlüssel.
• Kündigung: Fristen und Voraussetzungen.

So verwendest du die Gewerbemietvertrag Vorlage

Die Vorlage sollte immer an das konkrete Mietobjekt und die geplante Nutzung angepasst werden.

1. Datei herunterladen: Wähle PDF oder Word.
2. Mietparteien eintragen: Ergänze Vermieter und Mieter.
3. Mietobjekt beschreiben: Trage Anschrift, Räume und Flächen ein.
4. Nutzungszweck festlegen: Beschreibe die erlaubte gewerbliche Nutzung.
5. Mietbeginn und Laufzeit eintragen: Lege Beginn und gegebenenfalls Ende fest.
6. Miete ergänzen: Trage Grundmiete und weitere Bestandteile ein.
7. Betriebskosten regeln: Lege fest, welche Kosten umgelegt werden.
8. Kaution bestimmen: Ergänze Höhe und Zahlungsweise.
9. Übergabe dokumentieren: Räume, Schlüssel und Zustand festhalten.
10. Vertrag prüfen und unterschreiben: Beide Parteien erhalten eine Ausfertigung.

Beispiel für einen Gewerbemietvertrag

Mietobjekt genau beschreiben

Je genauer das Mietobjekt bezeichnet ist, desto weniger Unklarheiten entstehen später.

Geeignete Angaben sind beispielsweise:

• Anschrift
• Etage
• Raumnummer
• ungefähre Fläche
• Lagerräume
• Stellplätze
• Nebenflächen
• gemeinschaftlich genutzte Bereiche

Mietfläche dokumentieren

Bei Gewerberäumen kann die vereinbarte Fläche wirtschaftlich wichtig sein. Deshalb sollte nachvollziehbar sein, auf welcher Grundlage die Flächenangabe beruht.

Bei Bedarf kann ein Grundriss als Anlage zum Mietvertrag aufgenommen werden.

Nutzungszweck festlegen

Im Gewerbemietvertrag sollte möglichst genau angegeben werden, wofür die Räume genutzt werden dürfen.

Warum ist der Nutzungszweck wichtig?

Der Nutzungszweck kann für Genehmigungen, technische Anforderungen, Lärm, Kundenverkehr oder andere mietvertragliche Fragen relevant sein.

Ein Büro stellt beispielsweise andere Anforderungen als eine Werkstatt, ein Restaurant oder eine Praxis.

Behördliche Genehmigungen prüfen

Der Mietvertrag allein garantiert nicht, dass jede gewünschte gewerbliche Nutzung öffentlich-rechtlich zulässig ist.

Je nach Tätigkeit können beispielsweise erforderlich sein:

• Nutzungsänderung
• Gaststättenerlaubnis
• baurechtliche Genehmigungen
• Brandschutzanforderungen
• Hygienevorgaben
• sonstige behördliche Erlaubnisse

Wer kümmert sich um Genehmigungen?

Im Vertrag kann geregelt werden, welche Partei erforderliche Genehmigungen für den konkreten Geschäftsbetrieb beschafft.

Dabei sollte zwischen der allgemeinen Eignung des Mietobjekts und besonderen Genehmigungen für das individuelle Gewerbe unterschieden werden.

Mietbeginn festlegen

Der Mietbeginn sollte eindeutig angegeben werden.

Übergabezeitpunkt und Mietbeginn unterscheiden

In manchen Fällen erhält der Mieter die Räume bereits vor dem eigentlichen Mietbeginn, beispielsweise für Renovierungsarbeiten oder den Einbau von Geschäftsausstattung.

Dann sollte ausdrücklich geklärt werden, ab wann Zugang besteht und ab welchem Zeitpunkt Miete geschuldet wird.

Befristeter Gewerbemietvertrag

Gewerbemietverträge können für einen festen Zeitraum geschlossen werden.

Bei langfristigen gewerblichen Mietverhältnissen sollte die aktuell geltende Formregelung beachtet werden.

Textform bei langfristigen Gewerbemietverträgen

Seit dem 1. Januar 2025 gilt für Gewerbemietverträge eine wichtige Änderung: Nach § 578 BGB wird bei Mietverhältnissen über Grundstücke und Gewerberäume für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr auf die Textform abgestellt.

Wird die erforderliche Textform bei einem langfristigen Vertrag nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit.

Weitere Informationen findest du direkt in § 578 BGB.

Übergangsregelung für ältere Gewerbemietverträge

Für bereits vor dem 1. Januar 2025 entstandene Gewerbemietverhältnisse gab es eine Übergangsregelung. Nach Art. 229 § 70 EGBGB war die frühere Regelung grundsätzlich noch bis einschließlich 1. Januar 2026 anzuwenden. Bei Vertragsänderungen ab dem 1. Januar 2025 konnte die neue Regelung bereits früher greifen.

Bei älteren langfristigen Verträgen und Nachträgen sollte deshalb geprüft werden, welche Formanforderung für den konkreten Vertrag maßgeblich ist.

Unbefristeter Gewerbemietvertrag

Alternativ kann ein Gewerbemietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen werden.

Dann sollte insbesondere eine klare Kündigungsregelung enthalten sein.

Verlängerungsoption vereinbaren

Bei einem befristeten Vertrag können Vermieter und Mieter dem Mieter eine Option auf Verlängerung einräumen.

Grundmiete festlegen

Die monatliche Grundmiete sollte eindeutig beziffert und der Zahlungszeitpunkt festgelegt werden.

Umsatzsteuer auf Gewerbemiete

Bei Gewerbemietverhältnissen kann Umsatzsteuer eine Rolle spielen. Ob der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuer optieren kann und wie die Miete steuerlich behandelt wird, hängt von den konkreten Voraussetzungen ab.

Die Vorlage enthält deshalb ein optionales Feld, ohne automatisch davon auszugehen, dass Umsatzsteuer in jedem Fall anfällt.

Betriebskosten ausdrücklich regeln

Bei Gewerbemietverträgen sollte besonders genau festgehalten werden, welche Betriebskosten der Mieter zusätzlich zur Grundmiete übernimmt.

Die IHK München weist darauf hin, dass bei Gewerbemietverhältnissen mehr Betriebskosten auf den Mieter übertragen werden können als bei Wohnraum. Um Streit zu vermeiden, sollten die einzelnen Kostenpositionen und gegebenenfalls der Verteilerschlüssel möglichst konkret festgelegt werden.

Typische Betriebskosten

Je nach Objekt können beispielsweise geregelt werden:

• Heizung
• Wasser und Abwasser
• Müllentsorgung
• Gebäudereinigung
• Hausmeister
• Aufzug
• Beleuchtung gemeinsamer Flächen
• Versicherungen
• Grundsteuer
• Winterdienst
• Gartenpflege
• sonstige ausdrücklich vereinbarte Kosten

Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale?

Die Parteien können beispielsweise eine Vorauszahlung mit späterer Abrechnung oder eine Pauschale vereinbaren.

Bei Vorauszahlungen sollte klar sein, wie und nach welchem Schlüssel abgerechnet wird.

Verteilerschlüssel festlegen

Nutzen mehrere Mieter ein Gebäude, sollte geregelt werden, wie gemeinsame Kosten verteilt werden.

Mögliche Verteilerschlüssel sind beispielsweise:

• Mietfläche
• Verbrauch
• Nutzungseinheiten
• andere ausdrücklich vereinbarte Kriterien

Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar gestalten

Die IHK München nennt für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung unter anderem Verteilerschlüssel, Berechnung des Mietanteils und die Berücksichtigung bereits geleisteter Vorauszahlungen.

Wird verbrauchsabhängig abgerechnet, sollte auch der jeweilige Verbrauch nachvollziehbar sein.

Gewerbemietkaution vereinbaren

Auch bei einem Gewerbemietvertrag kann eine Kaution vereinbart werden.

Anders als bei Wohnraum greifen allerdings nicht automatisch dieselben gesetzlichen Schutzregelungen. Die IHK München empfiehlt deshalb, die Behandlung der Kaution ausdrücklich zu regeln.

Höhe der Kaution

Die bekannte Begrenzung der Wohnraummietkaution auf drei Monatsmieten lässt sich nicht einfach auf jeden Gewerbemietvertrag übertragen.

Vermieter und Mieter sollten die Höhe der Sicherheit deshalb ausdrücklich vereinbaren.

Anlage der Kaution regeln

Die IHK München weist darauf hin, dass ein Gewerbevermieter nicht automatisch verpflichtet ist, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen.

Wenn eine getrennte Anlage oder Verzinsung gewünscht wird, sollte dies ausdrücklich im Vertrag geregelt werden.

Weitere Sicherheiten

Neben einer Barkaution können je nach Vertragsgestaltung auch andere Sicherheiten vereinbart werden.

Beispiele sind:

• Bankbürgschaft
• Mietbürgschaft
• Konzernbürgschaft
• andere geeignete Sicherheiten

Übergabe der Gewerberäume

Bei Mietbeginn sollte der Zustand der Räume dokumentiert werden.

Typische Angaben sind:

• Zählerstände
• Schlüssel
• sichtbare Schäden
• Einbauten
• Wände und Böden
• Sanitäreinrichtungen
• technische Anlagen

Übergabeprotokoll verwenden

Für die Dokumentation der Übergabe kannst du zusätzlich unsere Wohnungsübergabeprotokoll Vorlage als Ausgangspunkt verwenden und an Gewerberäume anpassen.

Schlüssel dokumentieren

Bei Gewerberäumen werden häufig mehrere Schlüssel, Transponder oder Zugangskarten übergeben.

Diese sollten bei Beginn und Ende des Mietverhältnisses möglichst genau dokumentiert werden.

Für eine separate Schlüsselübergabe kannst du unsere Schlüsselübergabeprotokoll Vorlage verwenden.

Bauliche Veränderungen

Gewerbemieter möchten Räume häufig an ihren Geschäftsbetrieb anpassen.

Dazu können gehören:

• Trennwände
• Werbeanlagen
• Beleuchtung
• Klimaanlagen
• technische Leitungen
• Sanitäreinbauten
• Bodenbeläge
• Schallschutz

Der Vertrag sollte festlegen, welche Veränderungen der Zustimmung des Vermieters bedürfen.

Rückbau bei Vertragsende

Bei Umbauten sollte möglichst früh geklärt werden, ob der Mieter die Veränderungen beim Auszug wieder beseitigen muss oder ob sie im Objekt verbleiben dürfen.

Damit lassen sich hohe spätere Rückbaukosten besser einschätzen.

Werbeanlagen am Gebäude

Bei Ladenlokalen, Praxen und Büros kann Werbung am Gebäude wichtig sein.

Der Vertrag kann regeln, wo beispielsweise Schilder, Leuchtreklame oder Beschriftungen angebracht werden dürfen.

Zusätzlich können öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich sein.

Instandhaltung und Reparaturen

Bei Gewerbemietverträgen können Pflichten zur Instandhaltung oder Kostentragung weitergehend vertraglich geregelt werden als im Wohnraummietrecht.

Pauschale Regelungen sollten trotzdem nicht ungeprüft verwendet werden. Entscheidend ist insbesondere, welche Bereiche betroffen sind und wie weit eine Kostentragungspflicht reicht.

Reparaturen konkret abgrenzen

Der Vertrag kann beispielsweise unterscheiden zwischen:

• Gebäudesubstanz
• technischen Anlagen
• Einrichtungen des Mieters
• vom Mieter verursachten Schäden
• normalem Verschleiß

Mängel während der Mietzeit

Entstehen Schäden oder Mängel an den Mieträumen, sollte der Vermieter möglichst zeitnah informiert werden.

Für eine strukturierte Mitteilung kannst du unsere Mängelanzeige Vorlage als Ausgangspunkt nutzen und an ein Gewerbemietverhältnis anpassen.

Versicherungen

Je nach Geschäftsbetrieb können unterschiedliche Versicherungen sinnvoll oder erforderlich sein.

Beispiele sind:

• Betriebshaftpflichtversicherung
• Geschäftsinhaltsversicherung
• Ertragsausfallversicherung
• Glasversicherung
• weitere branchenspezifische Versicherungen

Der konkrete Versicherungsschutz sollte zur jeweiligen gewerblichen Tätigkeit passen.

Untervermietung

Der Gewerbemietvertrag sollte regeln, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter Räume oder Teilflächen an Dritte weitergeben darf.

Eine Untervermietung kann beispielsweise von der vorherigen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden.

Übertragung des Mietvertrags

Bei Unternehmen können sich während einer längeren Vertragslaufzeit Änderungen ergeben, etwa durch Verkauf des Betriebs oder Änderung der Gesellschaftsstruktur.

Der Vertrag kann regeln, ob eine Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten möglich ist und welche Zustimmung erforderlich ist.

Betretungsrecht des Vermieters

Auch bei Gewerberäumen sollte kein unbegrenztes jederzeitiges Betretungsrecht vorgesehen werden.

Sinnvoller ist eine sachgerechte Regelung für berechtigte Anlässe, beispielsweise Reparaturen, Besichtigungen oder technische Prüfungen, verbunden mit angemessener vorheriger Ankündigung soweit möglich.

Kündigung bei unbefristeter Gewerbemiete

Bei unbefristeten Gewerbemietverträgen können gesetzliche Kündigungsfristen gelten, sofern die Parteien keine wirksame abweichende Regelung getroffen haben.

Die konkreten Kündigungsbedingungen sollten im Vertrag deshalb eindeutig festgehalten werden.

Ordentliche Kündigung bei fester Laufzeit

Bei einem fest befristeten Gewerbemietvertrag endet das Mietverhältnis grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit.

Soll zusätzlich eine ordentliche Kündigung während der festen Laufzeit möglich sein, sollte dies ausdrücklich geregelt werden.

Außerordentliche Kündigung

Gesetzliche Rechte zur außerordentlichen Kündigung können auch bei einem Gewerbemietvertrag bestehen.

Eine allgemeine Vorlage sollte diese gesetzlichen Rechte deshalb nicht pauschal ausschließen.

Mieterhöhung und Mietanpassung

Bei langfristigen Gewerbemietverträgen kann eine vertragliche Regelung zur Mietentwicklung sinnvoll sein.

Mögliche Modelle sind beispielsweise:

• fest vereinbarte Staffeln
• indexbezogene Anpassung
• individuell vereinbarte Anpassungstermine

Solche Klauseln sollten präzise und an den konkreten Vertrag angepasst werden.

Staffelmiete bei Gewerberäumen

Die tatsächliche Ausgestaltung sollte zum langfristigen Vertrag und zur wirtschaftlichen Planung beider Parteien passen.

Indexmiete im Gewerbemietvertrag

Bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen werden teilweise Wertsicherungsklauseln vereinbart. Dabei können zusätzliche gesetzliche Anforderungen zu beachten sein.

Solche Klauseln sollten deshalb nicht ungeprüft aus allgemeinen Mustern übernommen werden.

Stellplätze mitvermieten

Gehören Stellplätze zum Gewerbemietobjekt, sollten Anzahl und Lage möglichst eindeutig angegeben werden.

Bei einer separat vermieteten Garage oder einem Stellplatz kann auch unsere Stellplatzmietvertrag Vorlage hilfreich sein.

Nebenräume und Lagerflächen

Keller, Lager, Archivräume oder andere Nebenflächen sollten ebenfalls ausdrücklich im Vertrag genannt werden.

So ist klar, welche Bereiche von der vereinbarten Miete umfasst sind.

Inventar und Einbauten

Werden Möbel, technische Anlagen oder anderes Inventar mitvermietet, kann eine Inventarliste als Anlage sinnvoll sein.

Darin lässt sich auch der Zustand bei Übergabe dokumentieren.

Hausordnung

Bei Gewerbeobjekten mit mehreren Mietern können gemeinsame Regeln für Zufahrt, Müll, Sicherheit oder Nutzung gemeinsamer Bereiche erforderlich sein.

Wenn eine Hausordnung Vertragsbestandteil sein soll, sollte sie als Anlage eindeutig bezeichnet werden.

Rückgabe der Räume

Bei Vertragsende sollte festgelegt werden, in welchem Zustand die Gewerberäume zurückzugeben sind.

Zu dokumentieren sind beispielsweise:

• Räumung
• Schlüssel
• Zählerstände
• Einbauten
• Beschädigungen
• Rückbau
• Reinigung

Rückgabeprotokoll erstellen

Eine gemeinsame Begehung bei Vertragsende erleichtert die Dokumentation des Zustands.

Fotos können ein schriftliches Übergabeprotokoll zusätzlich ergänzen.

Gewerbemietvertrag und Wohnraummietvertrag nicht vermischen

Eine Wohnraummietvertrag-Vorlage sollte nicht einfach für ein Gewerbe übernommen werden. Viele gesetzliche Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts gelten für Gewerberäume nicht oder nicht in gleicher Weise.

Für eine Wohnung findest du stattdessen unsere Mietvertrag Wohnung Vorlage.

Typische Fehler beim Gewerbemietvertrag

Gerade bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen können kleine Unklarheiten große wirtschaftliche Folgen haben.

• Nutzungszweck zu ungenau: erlaubtes Gewerbe klar benennen.
• Nebenflächen fehlen: Stellplätze, Lager und Nebenräume aufführen.
• Betriebskosten pauschal: Kostenpositionen und Verteilung konkret regeln.
• Kaution ungeklärt: Höhe, Anlage und Rückzahlung festlegen.
• Umbauten nicht geregelt: Zustimmung und Rückbau klären.
• Laufzeit unklar: Befristung, Optionen und Kündigung sauber formulieren.
• alte Formregel übernommen: aktuelle Textformregel bei langfristigen Verträgen beachten.
• Umsatzsteuer automatisch angenommen: konkrete steuerliche Situation prüfen.

Vertrag und Anlagen gemeinsam aufbewahren

Bei Gewerbemietverträgen gehören häufig Pläne, Übergabeprotokolle, Betriebskostenlisten oder weitere Vereinbarungen zum Vertrag.

Alle Vertragsunterlagen sollten möglichst vollständig und nachvollziehbar zusammen aufbewahrt werden.

Änderungen und Nachträge dokumentieren

Ändern Vermieter und Mieter später beispielsweise Mietfläche, Miete, Laufzeit oder Nutzungszweck, sollte auch die Änderung nachvollziehbar dokumentiert werden.

Gerade bei langfristigen Gewerbemietverträgen sollte dabei die aktuell geltende Textformregel berücksichtigt werden.

Word oder PDF – welches Format eignet sich besser?

Beide Downloads enthalten dieselbe Grundstruktur.

• PDF: geeignet zum Ausdrucken und handschriftlichen Ergänzen.
• Word: besonders praktisch, wenn Mietobjekt, Betriebskosten, Laufzeit oder individuelle Regelungen umfangreicher angepasst werden sollen.

Bei einem Gewerbemietvertrag ist die Word-Version besonders flexibel, da gewerbliche Mietverhältnisse sehr unterschiedlich ausgestaltet sein können.

Gewerbemietvertrag sorgfältig anpassen

Die Vorlage ist ein allgemeines Muster und kann nicht jede gewerbliche Nutzung oder langfristige Vertragsgestaltung vollständig abdecken.

Bei hohen Mietwerten, langen Laufzeiten, umfangreichen Umbauten, komplizierten Betriebskostenregelungen oder besonderen Wertsicherungsklauseln kann eine individuelle rechtliche Prüfung sinnvoll sein.