Erlaubnis zur Untervermietung Vorlage (Word & PDF)

Mit unserer kostenlosen Erlaubnis zur Untervermietung Vorlage kann ein Vermieter schriftlich dokumentieren, dass ein Mieter einen bestimmten Teil der Wohnung oder – soweit ausdrücklich vereinbart – die gesamte Mietsache einem bestimmten Untermieter überlassen darf.

Die Vorlage enthält Felder für Vermieter, Hauptmieter, Untermieter, Mietobjekt, überlassene Räume, Beginn und Dauer der Untervermietung sowie zusätzliche Bedingungen.

Die Word-Version lässt sich vollständig bearbeiten und an die konkrete Situation anpassen. Die PDF-Version eignet sich zum Ausdrucken und handschriftlichen Ergänzen.

Wichtig: Die Zustimmung sollte möglichst konkret formuliert werden. Insbesondere sollte eindeutig sein, welcher Untermieter einziehen darf, welche Räume betroffen sind und ob die Erlaubnis befristet oder unbefristet gilt.

Was ist eine Erlaubnis zur Untervermietung?

Mit einer Untervermietung überlässt der Hauptmieter einem Dritten gegen Entgelt oder unentgeltlich einen Teil oder unter Umständen die gesamte gemietete Wohnung zur Nutzung.

Da der Hauptmieter selbst nicht Eigentümer der Wohnung ist, darf er die Nutzung grundsätzlich nicht beliebig an andere Personen weitergeben.

Eine schriftliche Erlaubnis des Vermieters schafft deshalb Klarheit darüber, welche Gebrauchsüberlassung erlaubt ist.

Was enthält unsere Vorlage?

Die Vorlage enthält insbesondere Bereiche für:

• Name und Anschrift des Vermieters,
• Name des Hauptmieters,
• Name des vorgesehenen Untermieters,
• Adresse des Mietobjekts,
• betroffene Räume,
• Beginn der Untervermietung,
• gegebenenfalls Enddatum,
• Art und Umfang der Nutzung,
• Nutzung gemeinsamer Räume,
• Hinweis auf Fortgeltung des Hauptmietvertrags,
• Verantwortung des Hauptmieters,
• mögliche Bedingungen der Zustimmung,
• gegebenenfalls angepasste Miete beziehungsweise Zuschlag und
• Unterschriften.

So verwendest du die Vorlage

1. Mietvertrag prüfen: Kontrolliere zunächst, welche Regelungen zur Untervermietung bereits enthalten sind.
2. Untermieter benennen: Trage die konkrete Person ein, für die die Erlaubnis gelten soll.
3. Umfang festlegen: Bestimme, welche Räume überlassen werden dürfen.
4. Zeitraum festhalten: Lege Beginn und gegebenenfalls Ende der Untervermietung fest.
5. Nutzung beschreiben: Kläre, ob Küche, Bad, Keller oder weitere Räume mitbenutzt werden dürfen.
6. Bedingungen ergänzen: Füge bei Bedarf besondere Vereinbarungen hinzu.
7. Hauptmietvertrag beachten: Die Untervermietung ändert den Hauptmietvertrag nicht automatisch.
8. Unterschreiben: Vermieter und gegebenenfalls Hauptmieter unterzeichnen die Erklärung.
9. Kopie aufbewahren: Beide Seiten sollten eine vollständige Ausfertigung behalten.

Beispiel für eine Erlaubnis zur Untervermietung

Darf ein Mieter ohne Erlaubnis untervermieten?

Grundsätzlich nicht.

§ 540 BGB bestimmt, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

Das gilt insbesondere für eine Weitervermietung.

Teiluntervermietung und vollständige Untervermietung unterscheiden

Ein besonders wichtiger Unterschied besteht zwischen:

• Teiluntervermietung: Der Hauptmieter behält einen Teil der Wohnung selbst und überlässt nur einen Teil an einen Dritten.
• Vollständiger Untervermietung: Die gesamte Wohnung wird einem Dritten überlassen.

Der gesetzliche Anspruch nach § 553 BGB bezieht sich auf die Überlassung eines Teils des Wohnraums.

Wer die gesamte Wohnung vollständig an einen anderen weitergeben möchte, kann sich deshalb nicht ohne Weiteres auf denselben Anspruch berufen.

Wann hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis?

Bei Wohnraum kann nach § 553 BGB ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung entsteht.

Denkbare Gründe können beispielsweise sein:

• finanzielle Entlastung,
• veränderte Lebensumstände,
• Aufnahme eines Partners,
• vorübergehender Aufenthalt an einem anderen Ort oder
• andere nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe.

Ob ein berechtigtes Interesse besteht, hängt vom konkreten Einzelfall ab.

Was bedeutet „berechtigtes Interesse“?

Der Begriff ist weit zu verstehen, bedeutet aber nicht, dass jeder Wunsch automatisch ausreicht.

Das Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein und mit der Rechts- und Sozialordnung vereinbar sein.

Die Rechtsprechung bewertet beispielsweise wirtschaftliche Entlastung und Veränderungen der persönlichen Lebenssituation grundsätzlich als mögliche berechtigte Interessen.

Muss der Mieter weiter in der Wohnung wohnen?

Für den Anspruch nach § 553 BGB muss es sich um eine Teilüberlassung handeln.

Der Mieter muss also einen Teil der Wohnung weiterhin für sich behalten.

Allerdings legt die Rechtsprechung keine starre Mindestgröße für den beim Hauptmieter verbleibenden Bereich fest.

Untervermietung einer Einzimmerwohnung

Auch bei einer Einzimmerwohnung ist eine Teiluntervermietung nicht automatisch ausgeschlossen.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass § 553 BGB keine feste quantitative Mindestfläche vorgibt, die der Hauptmieter zwingend selbst nutzen muss.

Entscheidend ist vielmehr, ob noch eine eigene Nutzung beziehungsweise ein eigener Gewahrsamsbereich verbleibt.

Wann darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern?

§ 553 BGB nennt mehrere Gründe, aus denen eine Teiluntervermietung abgelehnt werden kann.

Dazu gehören insbesondere:

• wichtiger Grund in der Person des vorgesehenen Untermieters,
• Überbelegung der Wohnung oder
• sonstige Unzumutbarkeit für den Vermieter.

Eine pauschale Ablehnung ohne Prüfung des konkreten Falls ist daher nicht immer zulässig.

Wichtiger Grund in der Person des Untermieters

Ein wichtiger Grund muss sich konkret auf die betreffende Person beziehen.

Eine bloße allgemeine Abneigung reicht nicht aus.

Relevant können beispielsweise erhebliche konkrete Anhaltspunkte dafür sein, dass durch die Person schwerwiegende Störungen des Mietverhältnisses zu erwarten sind.

Überbelegung der Wohnung

Eine Erlaubnis kann verweigert werden, wenn die Wohnung durch die zusätzliche Person übermäßig belegt würde.

Ob eine Überbelegung vorliegt, hängt unter anderem ab von:

• Wohnfläche,
• Anzahl und Zuschnitt der Räume,
• Anzahl der bisherigen Bewohner und
• weiteren Umständen des Einzelfalls.

Muss der Mieter den Untermieter benennen?

Ja, der Vermieter muss grundsätzlich wissen können, wem die Nutzung überlassen werden soll.

Die Erlaubnis sollte deshalb für eine konkret benannte Person erteilt werden.

Ein pauschales „Untervermietung an beliebige Personen erlaubt“ ist für private Wohnraummietverhältnisse meist wenig sinnvoll.

Welche Angaben darf der Vermieter verlangen?

Zur Prüfung der Erlaubnis darf der Vermieter grundsätzlich Informationen verlangen, die für die Entscheidung erforderlich sind.

Dazu gehören insbesondere:

• Name des vorgesehenen Untermieters,
• gegebenenfalls weitere Identifikationsangaben,
• Grund der Untervermietung und
• Umfang der beabsichtigten Gebrauchsüberlassung.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall entschieden, dass umfangreiche Angaben über die wirtschaftlichen Verhältnisse des vorgesehenen Untermieters nicht ohne Weiteres erforderlich waren.

Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja.

Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn ihm die Überlassung andernfalls nicht zuzumuten wäre.

Ein Zuschlag ist deshalb nicht automatisch bei jeder Untervermietung geschuldet.

Wie hoch darf ein Untermietzuschlag sein?

Das Gesetz nennt keinen pauschalen festen Prozentsatz.

Ob und in welcher Höhe ein Zuschlag angemessen ist, hängt von der konkreten Situation ab.

Eine willkürlich festgesetzte zusätzliche Monatsgebühr sollte daher nicht ungeprüft verlangt werden.

Gilt die Erlaubnis automatisch für jeden späteren Untermieter?

Nein, nicht zwingend.

Eine Erlaubnis kann ausdrücklich nur für eine bestimmte Person erteilt werden.

Zieht später ein anderer Untermieter ein, sollte geprüft werden, ob eine neue Zustimmung erforderlich ist.

Erlaubnis befristen

Die Zustimmung kann auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt werden, wenn dies zur konkreten Situation passt.

Bei einem späteren Fortbestand sollte eine Verlängerung rechtzeitig geklärt werden.

Unbefristete Erlaubnis

Die Erlaubnis kann auch ohne festes Enddatum erteilt werden.

In diesem Fall sollte dennoch deutlich geregelt sein, für welche Person und welchen Umfang sie gilt.

Erlaubnis für ein bestimmtes Zimmer

Gerade bei einer Teiluntervermietung sollte genau bezeichnet werden, welcher Bereich überlassen werden darf.

Zum Beispiel:

• Zimmer links vom Flur,
• Zimmer mit 15 m²,
• Mitbenutzung von Küche und Bad,
• kein alleiniger Zugang zum Keller oder Dachboden.

Gemeinschaftsräume mitbenutzen

Auch Küche, Bad, Flur oder Balkon können in die erlaubte Nutzung einbezogen werden.

Diese Räume sollten möglichst ausdrücklich genannt werden, damit später keine Unklarheiten entstehen.

Untervermietung ändert den Hauptmietvertrag nicht automatisch

Der Hauptmieter bleibt weiterhin Vertragspartner des Vermieters.

Der Untermieter tritt nicht automatisch an seine Stelle.

Der Hauptmieter bleibt insbesondere verantwortlich für:

• Zahlung der Hauptmiete,
• ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung,
• Rücksichtnahmepflichten und
• sonstige Pflichten aus dem Hauptmietvertrag.

Haftet der Hauptmieter für den Untermieter?

§ 540 Abs. 2 BGB bestimmt, dass der Mieter ein Verschulden des Dritten bei der Nutzung grundsätzlich zu vertreten hat, auch wenn der Vermieter die Gebrauchsüberlassung erlaubt hat.

Deshalb sollte sich der Hauptmieter seinen Untermieter sorgfältig auswählen.

Untervermietung und Hausordnung

Auch der Untermieter sollte die für die Wohnung geltenden Regeln beachten.

Dazu können gehören:

• Ruhezeiten,
• Nutzung gemeinschaftlicher Flächen,
• Müllentsorgung,
• Tierhaltung und
• sonstige Hausordnungsregeln.

Der Hauptmieter sollte diese Regeln im Untermietvertrag weitergeben.

Separaten Untermietvertrag abschließen

Die Zustimmung des Vermieters ersetzt keinen Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter.

Der Hauptmieter sollte mit dem Untermieter einen eigenen Vertrag abschließen.

Hierfür findest du auf Smartvorlagen unsere Untermietvertrag Vorlage.

Was sollte im Untermietvertrag stehen?

Typischerweise sollten dort geregelt werden:

• überlassene Räume,
• Untermiete,
• Nebenkosten,
• Kaution,
• Beginn und Dauer,
• Kündigung,
• Mitbenutzung gemeinsamer Räume und
• Hausordnung.

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Die Höhe der Untermiete ist ein eigenes rechtliches Thema.

Je nach Ort und Vertragsgestaltung können mietrechtliche oder andere gesetzliche Grenzen relevant sein.

Die Erlaubnis des Vermieters bedeutet nicht automatisch, dass jede beliebige Untermiete verlangt werden darf.

Untervermietung und Mietvertrag

Vor Erteilung der Zustimmung sollte immer der ursprüngliche Mietvertrag geprüft werden.

Für neue Hauptmietverhältnisse findest du auf Smartvorlagen auch unsere Mietvertrag Wohnung Vorlage.

Darf der Vermieter die Erlaubnis widerrufen?

Ein pauschales freies Widerrufsrecht besteht nicht automatisch in jeder Konstellation.

Ob eine einmal erteilte Erlaubnis später widerrufen werden kann, hängt unter anderem vom Inhalt der Zustimmung und den Umständen des Einzelfalls ab.

Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen können jedoch andere mietrechtliche Maßnahmen relevant werden.

Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?

Eine Untervermietung ohne erforderliche Zustimmung kann eine Vertragsverletzung darstellen.

§ 541 BGB ermöglicht dem Vermieter bei fortgesetztem vertragswidrigem Gebrauch nach Abmahnung unter bestimmten Voraussetzungen eine Unterlassungsklage.

Je nach Schwere des Falls können außerdem weitere mietrechtliche Konsequenzen in Betracht kommen.

Kann unerlaubte Untervermietung zur Kündigung führen?

Das kann im Einzelfall möglich sein, ist aber nicht automatisch bei jeder unerlaubten Untervermietung der Fall.

Entscheidend sind insbesondere:

• Umfang der Pflichtverletzung,
• Dauer,
• Kenntnis und Verhalten des Mieters,
• vorherige Abmahnung und
• sonstige Umstände des Einzelfalls.

Untervermietung während eines Auslandsaufenthalts

Ein längerer Auslandsaufenthalt ist ein typischer Anlass für eine gewünschte Untervermietung.

Wichtig ist die Unterscheidung:

• Behält der Hauptmieter einen eigenen Bereich und einen Bezug zur Wohnung, kann eine Teiluntervermietung vorliegen.
• Gibt er die gesamte Wohnung vollständig an einen Dritten ab, gelten andere Maßstäbe.

Untervermietung aus finanziellen Gründen

Auch der Wunsch, Wohnkosten zu senken, kann ein berechtigtes Interesse darstellen.

Das gilt insbesondere, wenn sich die wirtschaftliche Situation nach Abschluss des Hauptmietvertrags verändert hat.

Untervermietung an Partner oder Partnerin

Auch persönliche Lebensveränderungen können ein berechtigtes Interesse begründen.

Ob eine Person rechtlich überhaupt als „Dritter“ im Sinne der jeweiligen Norm gilt, kann je nach Beziehung unterschiedlich zu beurteilen sein.

Bei Unsicherheit sollte die konkrete Situation geprüft werden.

Untervermietung an Familienangehörige

Auch bei Familienangehörigen sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass niemals eine Erlaubnis erforderlich ist.

Entscheidend sind unter anderem die Art der Beziehung, die konkrete Nutzung und der Umfang der Aufnahme.

Untermieter und Anmeldung beim Einwohnermeldeamt

Die mietrechtliche Erlaubnis zur Untervermietung ist von melderechtlichen Pflichten zu unterscheiden.

Für die Anmeldung eines Wohnsitzes können zusätzliche Dokumente und Erklärungen erforderlich sein.

Erlaubnis zur Untervermietung schriftlich erteilen

Eine schriftliche Zustimmung ist besonders sinnvoll, weil später eindeutig nachvollziehbar bleibt:

• wer erlaubt wurde,
• welche Räume betroffen sind,
• ab wann die Erlaubnis gilt und
• welche Bedingungen vereinbart wurden.

Muss die Zustimmung schriftlich sein?

Für die Erlaubnis nach §§ 540 und 553 BGB besteht nicht pauschal für jeden Fall eine gesetzliche Schriftform.

Aus Beweis- und Dokumentationsgründen ist eine schriftliche Erklärung aber deutlich sinnvoller als eine rein mündliche Zustimmung.

Änderung des Hauptmietvertrags?

Eine Untervermietungserlaubnis muss den ursprünglichen Mietvertrag nicht vollständig ersetzen.

Sie kann als separate Zusatzvereinbarung beziehungsweise Zustimmungserklärung auf den bestehenden Vertrag Bezug nehmen.

Mieterhöhung wegen Untervermietung

§ 553 Abs. 2 BGB ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen, die Zustimmung von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig zu machen.

Der Zuschlag ist jedoch keine automatische Standardfolge jeder Untervermietung.

Die konkrete Angemessenheit sollte geprüft werden.

Mietminderung und Untervermietung

Eine Untervermietung beseitigt nicht automatisch Rechte oder Pflichten im Zusammenhang mit Wohnungsmängeln.

Besteht ein relevanter Mangel, kann dies auch während einer Untervermietung rechtlich bedeutsam bleiben.

Für die schriftliche Anzeige findest du auf Smartvorlagen unser Mietminderung Schreiben.

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Der Mieter sollte die Untervermietung nicht einfach eigenmächtig beginnen, nur weil auf eine Anfrage noch keine Antwort gekommen ist.

Besteht möglicherweise ein Anspruch nach § 553 BGB, kann dieser gegebenenfalls rechtlich durchgesetzt werden.

Bei drohendem finanziellen Schaden kann eine frühzeitige rechtliche Prüfung sinnvoll sein.

Was tun, wenn der Vermieter ablehnt?

Bei einer Ablehnung sollte geprüft werden:

• ob nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll,
• ob ein berechtigtes Interesse besteht,
• welchen Grund der Vermieter nennt,
• ob Überbelegung vorliegt und
• ob andere berechtigte Interessen des Vermieters entgegenstehen.

Eine Ablehnung ist nicht automatisch wirksam oder unwirksam; entscheidend ist der konkrete Fall.

Außerordentliche Kündigung nach § 540 BGB

§ 540 Abs. 1 BGB sieht unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist vor, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verweigert.

Das gilt jedoch nicht, wenn in der Person des vorgesehenen Dritten ein wichtiger Grund besteht.

Die Vorschrift sollte nicht mit dem speziellen Anspruch auf Teiluntervermietung nach § 553 BGB verwechselt werden.

Erlaubnis nur für konkrete Person

Für Vermieter ist es meist sinnvoll, die Zustimmung nicht abstrakt für „beliebige Untermieter“ zu erteilen.

Besser ist eine konkrete Formulierung:

Wechsel des Untermieters

Bei einem Wechsel sollte geprüft werden, ob die bestehende Erlaubnis nur für die ursprünglich genannte Person galt.

Ist dies der Fall, sollte für die neue Person eine neue Zustimmung eingeholt werden.

Typische Fehler bei der Untervermietungserlaubnis

• Untermieter nicht benannt: Es bleibt unklar, für wen die Zustimmung gilt.
• Räume nicht bezeichnet: Teil- und Volluntervermietung werden vermischt.
• Zeitraum unklar: Beginn und Ende sind nicht dokumentiert.
• Pauschaler Widerrufsvorbehalt: Die Erlaubnis soll jederzeit ohne Grund widerrufen werden können.
• Automatischer Zuschlag: Eine Mieterhöhung wird verlangt, ohne die Voraussetzungen zu prüfen.
• Hauptmieterhaftung übersehen: Es wird angenommen, der Untermieter trete an die Stelle des Hauptmieters.
• Untermietvertrag fehlt: Zwischen Hauptmieter und Untermieter bestehen keine klaren Regeln.
• Genehmigung für beliebige Personen: Die Reichweite der Erlaubnis ist unnötig weit.
• Gesamte Wohnung und Teiluntervermietung verwechselt: § 553 BGB wird falsch angewendet.

Checkliste vor der Zustimmung

• Wer ist Hauptmieter?
• Wer soll Untermieter werden?
• Welche Räume werden überlassen?
• Bleibt ein Teil beim Hauptmieter?
• Ab wann soll untervermietet werden?
• Ist die Erlaubnis befristet?
• Liegt eine mögliche Überbelegung vor?
• Gibt es einen wichtigen Grund gegen die konkrete Person?
• Sind Gemeinschaftsräume geregelt?
• Soll ein Zuschlag geprüft werden?
• Gilt die Zustimmung nur für diese Person?
• Ist bei einem Wechsel eine neue Erlaubnis erforderlich?
• Besteht ein separater Untermietvertrag?

Word oder PDF – welches Format eignet sich besser?

Die Erlaubnis zur Untervermietung Vorlage steht kostenlos als Word- und PDF-Datei zur Verfügung.

• Word: ideal, um Untermieter, Räume, Zeitraum und individuelle Bedingungen anzupassen.
• PDF: praktisch zum Ausdrucken und handschriftlichen Ergänzen.

Vorlage individuell anpassen

Eine gute Zustimmung sollte so konkret wie möglich sein.

Besonders wichtig sind:

• Person des Untermieters,
• Umfang der Nutzung,
• betroffene Räume,
• Beginn und Dauer,
• mögliche Bedingungen und
• Fortgeltung des Hauptmietvertrags.

Hinweis: Diese Vorlage ist ein allgemeines Muster und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Besonders bei vollständiger Untervermietung, Streit über einen Anspruch nach § 553 BGB oder einer geplanten Ablehnung beziehungsweise Kündigung sollte die konkrete Situation mietrechtlich geprüft werden.