Abmahnung Mieter wegen Zahlungsverzug Vorlage (Word & PDF)

Mit unserer kostenlosen Abmahnung Mieter wegen Zahlungsverzug Vorlage können Vermieter einen Mieter schriftlich darauf hinweisen, dass vereinbarte Mietzahlungen verspätet, unvollständig oder gar nicht geleistet wurden.

Die Vorlage dokumentiert den konkreten Zahlungsrückstand, bezeichnet die verletzte mietvertragliche Pflicht, setzt eine Zahlungsfrist und weist darauf hin, dass bei weiteren Pflichtverletzungen beziehungsweise fortbestehendem Rückstand rechtliche Schritte geprüft werden können.

Die Word-Version lässt sich vollständig an den konkreten Mietvertrag und Rückstand anpassen. Die PDF-Version eignet sich zum Ausdrucken und handschriftlichen Ergänzen.

Wichtig: Eine Abmahnung ist nicht dasselbe wie eine Mahnung und auch keine Kündigung. Bei bestimmten erheblichen Mietrückständen kann eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB unter Umständen auch ohne vorherige Abmahnung möglich sein.

Was ist eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug?

Mit einer Abmahnung macht der Vermieter deutlich, dass der Mieter eine vertragliche Pflicht verletzt hat und dieses Verhalten künftig beziehungsweise innerhalb einer gesetzten Frist korrigieren soll.

Bei Zahlungsverzug betrifft dies typischerweise die Pflicht, die vereinbarte Miete rechtzeitig und vollständig zu zahlen.

Eine Abmahnung kann deshalb insbesondere drei Funktionen erfüllen:

• die Pflichtverletzung konkret benennen,
• zur unverzüglichen beziehungsweise fristgerechten Zahlung auffordern und
• auf mögliche weitere Konsequenzen bei fortgesetztem Vertragsverstoß hinweisen.

Was enthält unsere Vorlage?

Die Vorlage enthält insbesondere Bereiche für:

• Name und Anschrift des Vermieters,
• Name und Anschrift des Mieters,
• Mietobjekt,
• Datum,
• betroffene Mietmonate,
• geschuldete Mietbeträge,
• bereits geleistete Teilzahlungen,
• offenen Gesamtbetrag,
• Beschreibung des Vertragsverstoßes,
• Zahlungsaufforderung,
• konkrete Zahlungsfrist,
• Bankverbindung,
• Hinweis auf mögliche weitere rechtliche Schritte und
• Unterschrift des Vermieters.

So verwendest du die Vorlage

1. Mietvertrag prüfen: Kontrolliere die vereinbarte Miethöhe und Fälligkeit.
2. Zahlungseingänge vergleichen: Prüfe Kontoauszüge und bereits geleistete Teilzahlungen.
3. Rückstand berechnen: Ermittle den tatsächlich noch offenen Betrag.
4. Betroffene Monate nennen: Liste genau auf, wann Zahlungen ausgeblieben oder zu niedrig waren.
5. Pflichtverletzung beschreiben: Formuliere sachlich, worin der Zahlungsverzug besteht.
6. Zahlung verlangen: Fordere den offenen Betrag ein.
7. Frist setzen: Nenne ein konkretes Datum.
8. Konsequenzen sachlich ankündigen: Vermeide unzutreffende pauschale Kündigungsdrohungen.
9. Schreiben versenden: Bewahre eine Kopie und einen geeigneten Versandnachweis auf.
10. Nach Fristablauf prüfen: Kontrolliere, ob vollständig gezahlt wurde.

Beispiel für eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug

Wann ist die Miete fällig?

Bei Wohnraum ist die Miete nach § 556b BGB grundsätzlich zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten.

Bei einer monatlich vereinbarten Miete betrifft dies den jeweiligen Monatsbeginn.

Zusätzlich sollte immer der konkrete Mietvertrag geprüft werden.

Was bedeutet Zahlungsverzug?

Zahlungsverzug bedeutet, dass eine fällige Zahlung nicht rechtzeitig geleistet wird und die gesetzlichen Voraussetzungen des Verzugs erfüllt sind.

Nach § 286 BGB kann Verzug beispielsweise nach einer Mahnung eintreten. Eine Mahnung ist allerdings unter anderem dann entbehrlich, wenn ein konkreter Zahlungstermin kalendermäßig bestimmt ist.

Bei Mietzahlungen ist die Fälligkeit gesetzlich beziehungsweise vertraglich regelmäßig klar bestimmbar.

Mahnung oder Abmahnung – was ist der Unterschied?

Die Begriffe werden häufig miteinander verwechselt.

Eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug kann zugleich eine Zahlungsaufforderung enthalten.

Muss vor jeder Abmahnung eine Mahnung verschickt werden?

Nein. Eine Abmahnung setzt nicht zwingend voraus, dass zuvor noch ein separates Mahnschreiben versendet wurde.

Wenn die Mietzahlung bereits eindeutig fällig ist, kann der Vermieter unmittelbar auf den Vertragsverstoß reagieren.

Welche Vorgehensweise sinnvoll ist, hängt jedoch von Höhe, Dauer und Häufigkeit des Rückstands ab.

Muss vor einer Kündigung immer abgemahnt werden?

Nein.

§ 543 Abs. 3 BGB sieht zwar bei vielen mietvertraglichen Pflichtverletzungen grundsätzlich eine vorherige Fristsetzung oder Abmahnung vor.

Bei Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gilt diese Voraussetzung jedoch ausdrücklich nicht.

Eine Abmahnung wegen Mietrückstands sollte deshalb nicht mit der Behauptung versehen werden, sie sei zwingend die gesetzlich notwendige Voraussetzung einer späteren fristlosen Kündigung.

Wann kann Zahlungsverzug besonders ernst werden?

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB enthält besondere Schwellen für erhebliche Mietrückstände.

Eine fristlose Kündigung kann insbesondere in Betracht kommen, wenn:

• der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist oder
• sich über mehr als zwei Termine ein Rückstand ansammelt, der insgesamt die Miete für zwei Monate erreicht.

Bei Wohnraum sind zusätzlich die besonderen Regelungen des § 569 BGB zu beachten.

Nicht jeder Rückstand rechtfertigt sofort eine Kündigung

Ein einmaliger geringer Zahlungsverzug ist nicht automatisch mit einem qualifizierten Kündigungsgrund gleichzusetzen.

Für die rechtliche Bewertung kommt es unter anderem an auf:

• Höhe des Rückstands,
• Anzahl der betroffenen Zahlungstermine,
• Dauer des Verzugs,
• bereits geleistete Teilzahlungen und
• weitere Umstände des Einzelfalls.

Abmahnung bei wiederholt verspäteter Mietzahlung

Eine Abmahnung kann auch dann sinnvoll sein, wenn der Mieter die Miete zwar jeweils vollständig zahlt, aber regelmäßig erheblich verspätet.

In diesem Fall sollte die Abmahnung nicht von einem hohen offenen Rückstand sprechen, wenn tatsächlich keiner mehr besteht.

Stattdessen sollte konkret dokumentiert werden:

• für welche Monate verspätet gezahlt wurde,
• wann die Zahlung jeweils fällig war und
• wann sie tatsächlich einging beziehungsweise angewiesen wurde.

Beispiel bei wiederholt verspäteter Zahlung

Teilzahlungen berücksichtigen

Vor der Abmahnung muss der offene Betrag korrekt berechnet werden.

Die Abmahnung sollte in diesem Fall nicht mehr die vollen 900 Euro als offenen Rückstand ausweisen.

Mögliche Mietminderung prüfen

Eine geringere Mietzahlung ist nicht automatisch immer unberechtigt.

Hat der Mieter beispielsweise einen erheblichen Wohnungsmangel angezeigt und die Miete reduziert, sollte der Vermieter prüfen, ob ein Minderungsrecht bestehen könnte.

Eine zu Unrecht als Zahlungsverzug behandelte Mietminderung kann die weitere rechtliche Bewertung erheblich verändern.

Für Mieter findest du auf Smartvorlagen auch unser Mietminderung Schreiben.

Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht

Auch eine erklärte Aufrechnung oder ein geltend gemachtes Zurückbehaltungsrecht kann Einfluss darauf haben, welcher Betrag tatsächlich offen ist.

Solche Einwendungen sollten vor einer weitergehenden rechtlichen Maßnahme geprüft werden.

Welche Frist sollte in der Abmahnung stehen?

Die Vorlage sollte ein konkretes Datum enthalten.

Eine klare Frist ist besser nachvollziehbar als Formulierungen wie „sofort“ oder „umgehend“.

Wie lang muss die Zahlungsfrist sein?

Es gibt für eine allgemeine mietrechtliche Abmahnung wegen bereits fälliger Miete keine pauschale gesetzliche Standardfrist von beispielsweise 7, 10 oder 14 Tagen.

Die gewählte Frist sollte zur Situation passen und realistisch sein.

Die bereits bestehende gesetzliche beziehungsweise vertragliche Fälligkeit wird durch die Abmahnung nicht automatisch ersetzt.

Abmahnung sachlich formulieren

Die Abmahnung sollte nüchtern und nachvollziehbar sein.

Sie sollte keine unnötigen Drohungen oder persönlichen Vorwürfe enthalten.

Ein guter Aufbau ist:

• Mietverhältnis nennen,
• Pflichtverletzung beschreiben,
• Rückstand aufschlüsseln,
• Zahlung verlangen,
• Frist setzen,
• ordnungsgemäße künftige Zahlung verlangen und
• weitere rechtliche Schritte sachlich vorbehalten.

Keine automatische Kündigung androhen

Formulierungen wie „Wenn Sie nicht innerhalb von sieben Tagen zahlen, ist der Mietvertrag automatisch beendet“ sind falsch.

Eine Kündigung erfordert eine eigenständige Erklärung und muss die jeweils gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.

Die Abmahnung sollte daher eher formulieren, dass bei fortbestehendem oder erneutem Vertragsverstoß weitere rechtliche Maßnahmen geprüft werden.

Verzugszinsen bei Mietrückstand

Eine Geldschuld ist während des Verzugs grundsätzlich zu verzinsen.

§ 288 BGB sieht für typische Verbraucherkonstellationen einen Verzugszinssatz von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz vor.

Da sich der Basiszinssatz verändert, sollte die Vorlage keinen dauerhaft fixierten Gesamtzinssatz enthalten.

Muss der Vermieter Verzugszinsen verlangen?

Nein. Eine Abmahnung kann sich auch ausschließlich auf den offenen Mietbetrag konzentrieren.

Wer zusätzlich Verzugszinsen verlangt, sollte deren Berechnung nachvollziehbar darstellen können.

Mahnkosten und weitere Schäden

Bei Zahlungsverzug können grundsätzlich ersatzfähige Verzugsschäden entstehen.

Allerdings dürfen nicht beliebige Bearbeitungs- oder Strafgebühren verlangt werden.

Gerade bei standardisierten Mahnkosten sollte geprüft werden, ob diese in der verlangten Höhe tatsächlich ersatzfähig sind.

Ratenzahlung anbieten?

Vermieter sind nicht verpflichtet, jede gewünschte Ratenzahlung anzunehmen.

Eine freiwillige Ratenzahlungsvereinbarung kann aber sinnvoll sein, wenn der Mieter die laufende Miete künftig wieder vollständig zahlen kann und zusätzlich den Rückstand abbaut.

Eine solche Vereinbarung sollte getrennt und eindeutig dokumentiert werden.

Abmahnung und Ratenzahlung gleichzeitig?

Das ist grundsätzlich möglich.

Der Vermieter kann die Pflichtverletzung abmahnen und zugleich erklären, dass er bereit ist, über eine Zahlungsvereinbarung zu sprechen.

Beide Punkte sollten aber sauber getrennt formuliert werden.

Was passiert, wenn der Mieter vollständig zahlt?

Wird der gesamte Rückstand ausgeglichen, entfällt die offene Zahlungsforderung insoweit.

Die dokumentierte frühere Pflichtverletzung kann je nach Sachverhalt trotzdem für die Historie des Mietverhältnisses relevant bleiben.

Eine automatische Grundlage für spätere Maßnahmen entsteht dadurch jedoch nicht unabhängig vom jeweiligen Einzelfall.

Schonfristzahlung bei fristloser Kündigung

Bei Wohnraum enthält § 569 BGB besondere Regelungen zur sogenannten Schonfristzahlung.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands unwirksam werden, wenn der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Die Auswirkungen auf eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung sind gesondert zu beurteilen.

Abmahnung bei mehreren Mietern

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, sollte sorgfältig geprüft werden, an wen die Abmahnung gerichtet werden muss.

In vielen Fällen ist es sinnvoll, sämtliche Vertragspartner ausdrücklich anzuschreiben.

Maßgeblich ist, wer tatsächlich Mietvertragspartei ist.

WG und Zahlungsverzug

Bei Wohngemeinschaften muss zuerst geklärt werden, wie das Mietverhältnis aufgebaut ist.

Unterschiedlich zu behandeln sind beispielsweise:

• alle Bewohner als gemeinsame Hauptmieter,
• ein Hauptmieter mit Untermietern oder
• separate Einzelmietverträge.

Die Abmahnung muss sich an den richtigen Vertragspartner richten.

Abmahnung bei Untermietverhältnis

Bei einem Untermietverhältnis ist der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter grundsätzlich selbst Vermieter.

Ein Zahlungsverzug aus dem Untermietvertrag betrifft daher zunächst dieses Vertragsverhältnis.

Mietvertrag vorher prüfen

Vor jeder Abmahnung sollte der konkrete Vertrag geprüft werden.

Dort finden sich insbesondere Angaben zu:

• Mietparteien,
• Miethöhe,
• Betriebskosten,
• Zahlungsweise und
• Fälligkeit.

Für neue Mietverhältnisse findest du auf Smartvorlagen unsere Mietvertrag Wohnung Vorlage.

Abmahnung per Brief oder E-Mail?

Für die Dokumentation ist ein schriftlicher, nachvollziehbarer Versand meist sinnvoll.

Je wichtiger das Schreiben für mögliche spätere Maßnahmen sein kann, desto wichtiger ist ein belastbarer Nachweis darüber, welchen Inhalt das Schreiben hatte und wann es zuging.

Zugang dokumentieren

Der Vermieter sollte eine Kopie der vollständigen Abmahnung aufbewahren.

Zusätzlich kann ein geeigneter Zustell- beziehungsweise Versandnachweis sinnvoll sein.

Ein bloßer Ausdruck der Word-Datei beweist noch nicht, dass das Schreiben beim Mieter angekommen ist.

Bankverbindung angeben

Wenn der offene Betrag unmittelbar gezahlt werden soll, sollte die korrekte Bankverbindung angegeben werden.

Sinnvolle Angaben sind:

• Kontoinhaber,
• IBAN und
• eindeutiger Verwendungszweck.

Mehrere offene Monate übersichtlich darstellen

Bei mehreren Rückständen sollte eine transparente Aufstellung verwendet werden.

Betriebskostenrückstände getrennt ausweisen

Bestehen neben der laufenden Miete weitere offene Beträge, sollten diese nicht wahllos zusammengerechnet werden.

Es ist sinnvoll, klar zu unterscheiden zwischen:

• laufender Grundmiete,
• Betriebskostenvorauszahlungen,
• Nachzahlungen aus Abrechnungen und
• sonstigen Forderungen.

Kaution nicht mit laufender Miete verrechnen

Eine hinterlegte Mietkaution führt nicht dazu, dass der Mieter laufende Mietzahlungen einfach einstellen darf.

Die Kaution dient als Sicherheit und ist von der laufenden Zahlungspflicht zu unterscheiden.

Für die spätere Abwicklung findest du unsere Kautionsabrechnung Vorlage.

Was tun, wenn der Mieter die Forderung bestreitet?

Bestreitet der Mieter den Rückstand, sollte der Vermieter die Einwendungen prüfen.

Mögliche Ursachen sind beispielsweise:

• nicht zugeordnete Zahlung,
• abweichender Buchungstag,
• Mietminderung,
• Aufrechnung,
• fehlerhafte Miethöhe oder
• bereits geleistete Teilzahlung.

Abmahnung zurücknehmen?

Stellt sich heraus, dass der Rückstand falsch berechnet war, sollte dies korrigiert und gegenüber dem Mieter klargestellt werden.

Eine nachweislich falsche Abmahnung sollte nicht einfach kommentarlos in der Akte verbleiben.

Abmahnung bei wiederholtem Verzug dokumentieren

Wenn Zahlungen regelmäßig verspätet erfolgen, ist eine saubere Chronologie sinnvoll.

Dazu gehören:

• jeweilige Fälligkeit,
• tatsächlicher Zahlungstag,
• Höhe der Zahlung,
• vorherige Schreiben und
• Reaktionen des Mieters.

Eine spätere rechtliche Bewertung lässt sich damit wesentlich besser durchführen.

Keine pauschalen Drohungen mit Räumung

Eine Abmahnung sollte nicht behaupten, der Mieter werde bei Nichtzahlung unmittelbar aus der Wohnung entfernt.

Eine zwangsweise Räumung setzt gegebenenfalls eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses, einen Räumungstitel und weitere Vollstreckungsschritte voraus.

Typische Fehler bei der Abmahnung

• Rückstand falsch berechnet: Teilzahlungen wurden übersehen.
• Mietminderung ignoriert: Eine mögliche berechtigte Reduzierung wurde nicht geprüft.
• Pflichtverletzung zu ungenau beschrieben: Der Mieter weiß nicht, welche Zahlung gemeint ist.
• Kein konkretes Zahlungsdatum: Die Aufforderung bleibt unklar.
• Abmahnung mit Kündigung verwechselt: Das Schreiben soll das Mietverhältnis gar nicht unmittelbar beenden.
• Falsche Aussage zur Kündigung: Es wird behauptet, jede Kündigung setze zwingend eine vorherige Abmahnung voraus.
• Überhöhte Gebühren: Beliebige Zusatzkosten werden verlangt.
• Falscher Adressat: Nicht alle tatsächlichen Vertragspartner werden berücksichtigt.
• Kein Zugangsnachweis: Später lässt sich der Erhalt schwer belegen.
• Emotionale Formulierungen: Das Schreiben enthält unnötige persönliche Vorwürfe.

Checkliste vor dem Versand

• Mietvertrag geprüft?
• Mieter korrekt bezeichnet?
• Mietobjekt eindeutig angegeben?
• Miethöhe korrekt?
• Zahlungseingänge vollständig geprüft?
• Teilzahlungen berücksichtigt?
• Mietminderung oder Aufrechnung geprüft?
• Rückstand monatsweise nachvollziehbar?
• Pflichtverletzung konkret beschrieben?
• Zahlungsfrist genannt?
• Bankverbindung korrekt?
• Folgen sachlich formuliert?
• Keine unzutreffende automatische Kündigung behauptet?
• Kopie und Versandnachweis vorgesehen?

Word oder PDF – welches Format eignet sich besser?

Die Abmahnung Mieter wegen Zahlungsverzug Vorlage steht kostenlos als Word- und PDF-Datei zur Verfügung.

• Word: ideal, um Rückstände, Monate, Fristen und Hinweise individuell anzupassen.
• PDF: praktisch zum Ausdrucken und handschriftlichen Ergänzen.

Abmahnung individuell anpassen

Eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug sollte immer konkret zum tatsächlichen Mietverhältnis passen.

Besonders wichtig sind:

• korrekte Rückstandshöhe,
• konkrete betroffene Zeiträume,
• richtige Vertragsparteien,
• bereits geleistete Zahlungen,
• mögliche Einwendungen des Mieters und
• sachlich formulierte weitere Konsequenzen.

Hinweis: Diese Vorlage ist ein allgemeines Muster und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Besonders wenn eine Kündigung vorbereitet werden soll, erhebliche Mietrückstände bestehen oder der Mieter die Forderung bestreitet, sollte die konkrete Situation rechtlich geprüft werden.